A Lei Complementar nº 214/2025 trouxe mudanças profundas na forma como as operações imobiliárias realizadas por pessoas físicas serão tributadas no Brasil.
A partir de critérios objetivos, determinadas pessoas físicas passam a ser tratadas como contribuintes regulares do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), quando suas atividades apresentam características empresariais.
Estas novas regras impactam diretamente proprietários, investidores, corretores, construtores e todos que realizam operações frequentes com imóveis.
Quando a Pessoa Física Passa a Ser Contribuinte Regular?
A pessoa física será enquadrada como contribuinte regular quando suas operações ultrapassarem determinados limites estabelecidos pela lei.
1. Critérios Apurados com Base no Ano Anterior
A pessoa física será considerada contribuinte se, no ano anterior:
- Receber mais de R$ 240 mil com locação, cessão onerosa ou arrendamento envolvendo mais de 3 imóveis distintos;
- Realizar alienação (venda) ou cessão de direitos sobre mais de 3 imóveis distintos;
- Alienar ou ceder direitos sobre mais de 1 imóvel construído por ela nos últimos 5 anos.
2. Critérios Apurados no Próprio Exercício
Mesmo que não tenha histórico anterior, a pessoa física passa a ser contribuinte se:
- Exceder os limites acima em volume ou valor;
- Ultrapassar em 20% o limite de R$ 240 mil em receitas de locações, cessões ou arrendamentos.
Incidência do IBS e da CBS nas Operações Imobiliárias
Os tributos incidem sobre uma série de operações, incluindo:
- Alienações (vendas de imóveis);
- Incorporações e parcelamento de solo;
- Cessões e atos translativos de direitos reais;
- Locação, arrendamento e cessão onerosa;
- Serviços de administração, intermediação e construção civil.
Observação importante:
Servidão, cessão de uso e direito de passagem seguem as mesmas regras da locação, com tributação pelo IBS e CBS quando caracterizarem atividade econômica.
Situações de Não Incidência (Exceções Previstas em Lei)
A LC 214/2025 estabelece que não haverá incidência de IBS e CBS sobre:
- Permutas de imóveis, exceto sobre a torna;
- Constituição ou transferência de garantias reais;
- Operações de fundos patrimoniais, conforme Lei 13.800/2019.
Casos Específicos que Merecem Atenção
Imóveis Doados em Garantia
- A consolidação da propriedade pelo credor não gera tributação.
- Já a venda posterior será tributada, dependendo da situação do devedor original.
Locações de Curta Duração (até 90 dias)
- São tratadas como serviços de hospedagem e tributadas como tal.
Locações Acima de 90 Dias
- Seguem o regime comum de locação.
Intermediação Imobiliária e Responsabilidade Tributária
Nos serviços de corretagem:
- A base de cálculo será apenas a remuneração efetivamente recebida por cada corretor.
- Valores pagos diretamente entre as partes ou repassados entre corretores não entram na base de cálculo de outro profissional.
- Cada corretor é responsável pelo recolhimento do seu próprio IBS e CBS, conforme sua parcela.
Construção Civil: Créditos e Limitações
Nos contratos de construção firmados com não contribuintes do regime regular:
- O prestador poderá se creditar apenas do IBS e CBS incidente sobre os materiais utilizados, limitado ao valor do tributo devido.
- Essa limitação não se aplica quando o contratante for a administração pública
Administrações Tributárias e o Novo Valor de Referência
A LC 214/2025 autoriza as administrações tributárias a estabelecer um valor de referência dos imóveis, calculado com base em:
- registros públicos,
- dados de mercado,
- localização,
- características do imóvel.
Esse valor será utilizado quando o valor declarado:
- estiver omisso,
- for falso,
- ou estiver abaixo do valor de mercado.
As informações serão atualizadas anualmente e compartilhadas via Sinter.
O contribuinte poderá contestar esse valor por meio de procedimento específico.
Conclusão
A LC 214/2025 redefiniu as fronteiras entre pessoa física e atividade empresarial no mercado imobiliário. Com regras mais claras e objetivas, o Fisco terá maior controle das operações e muitos proprietários e investidores precisarão se adequar rapidamente para evitar autuações e recolher corretamente IBS e CBS.
Diante das mudanças, torna-se indispensável contar com um escritório contábil especializado, capaz de orientar, planejar e garantir conformidade fiscal, evitando riscos, penalidades e prejuízos.
“Seu sucesso é a nossa prioridade, e estamos comprometidos em oferecer sempre o melhor serviço para ajudar sua empresa a crescer.”
